Girardin logement social : la défiscalisation immobilière outre-mer
Le Girardin logement social est le volet immobilier de la défiscalisation outre-mer : on finance des logements sociaux construits ou acquis outre-mer (dont la Polynésie), loués à un bailleur social, en échange d'une réduction d'impôt acquise en une fois. C'est le pendant « immobilier » du Girardin industriel : même logique fiscale, support différent.
Qu'est-ce que le Girardin logement social ?
Prévu par l'article 199 undecies C du Code général des impôts, ce dispositif vise à répondre à la pénurie de logements en outre-mer. En participant au financement de logements sociaux, le contribuable obtient une réduction d'impôt sur le revenu one-shot, à fonds perdu (ni revenu ni capital récupéré), en contrepartie d'un avantage majoritairement rétrocédé au bailleur.
Comment ça fonctionne
Vous investissez via une société de portage (souvent une SCI/SAS) qui finance les logements. Ces logements sont loués à un organisme de logement social (OLS) pour une durée minimale de 5 ans, l'OLS les sous-louant à des ménages éligibles (sous plafonds de ressources et de loyer). Une part importante de l'avantage fiscal, au moins 70 %, est rétrocédée sous forme de loyers et de prix de cession réduits : c'est la contrepartie sociale du dispositif.
Girardin logement social vs Girardin industriel
| Logement social | Industriel | |
|---|---|---|
| Support | Immobilier social | Matériel productif |
| Article CGI | 199 undecies C | 199 undecies B |
| Locataire | Bailleur social (OLS), 5 ans | Exploitant local, ~5 ans |
| Rétrocession | ≥ 70 % | 56 % ou 66 % |
| Réduction max / an | 60 000 € | 40 909 € / 52 941 € |
Avantages et conditions
Comme l'industriel, le Girardin logement social échappe au plafond global des niches fiscales (10 000 €) et relève du plafond dérogatoire outre-mer de 18 000 €. Grâce à la rétrocession de 70 %, la réduction d'impôt peut atteindre 60 000 € par an et par foyer. En contrepartie : engagement de location de 5 ans à un OLS, respect des plafonds de loyer et de ressources des occupants, et mise en location dans les 6 mois suivant l'achèvement.
Exemple chiffré
- Vous versez 9 000 € en 2026.
- En 2027, vous obtenez environ 10 000 € de réduction d'impôt, imputée en une fois.
- Gain net : + 1 000 € environ, soit un rendement de l'ordre de 10 % sur un an.
Comme pour l'industriel, le retour se limite à l'économie d'impôt (pas de revenu, pas de capital récupéré), et la réduction ne vaut que dans la limite de l'impôt réellement dû.
Risques et précautions
Le risque majeur reste la requalification fiscale : si l'engagement de location n'est pas tenu, si l'opération ne respecte pas les conditions, ou en cas de défaillance du bailleur ou de l'opérateur, l'administration peut reprendre la réduction. Pour limiter le risque : un monteur expérimenté et agréé, une garantie de bonne fin fiscale, une assurance RC professionnelle, et la documentation juridique complète avant signature.
En Polynésie française
La Polynésie connaît de réels besoins en logement, ce qui en fait un territoire pertinent pour le Girardin logement social. Les programmes éligibles concernent la construction ou l'acquisition de logements sociaux confiés à un bailleur local. Le contexte immobilier du fenua est détaillé dans notre page immobilier en Polynésie, et le cadre fiscal d'ensemble dans le guide de la fiscalité en Polynésie.
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Être mis en relationGirardin logement social : questions fréquentes
Qu'est-ce que le Girardin logement social ?
C'est un dispositif de défiscalisation outre-mer (article 199 undecies C du CGI) : en finançant la construction ou l'acquisition de logements sociaux outre-mer, loués à un organisme de logement social, vous obtenez une réduction d'impôt sur le revenu acquise en une fois. L'investissement est réalisé à fonds perdu.
Quelle différence avec le Girardin industriel ?
Le Girardin industriel finance du matériel productif loué à un exploitant ; le Girardin logement social finance de l'immobilier social loué à un bailleur (OLS) pour au moins 5 ans. Le logement social impose une rétrocession plus élevée (au moins 70 %) et permet une réduction maximale plus importante (jusqu'à 60 000 € par an).
Quels sont les risques du Girardin logement social ?
Comme pour l'industriel : la requalification fiscale si les conditions ne sont pas respectées (engagement de location non tenu, défaillance du bailleur ou de l'opérateur). On les limite en choisissant un monteur agréé, solvable, assuré, offrant une garantie de bonne fin fiscale.