Girardin logement social : la défiscalisation immobilière outre-mer en 2026

Le Girardin logement social permet de réduire son impôt sur le revenu en finançant des logements sociaux outre-mer, loués à un bailleur social. C'est le volet immobilier de la défiscalisation Girardin : même principe de réduction « one-shot » à fonds perdu que le Girardin industriel, avec un plafond plus haut et une offre beaucoup plus rare.

Deux chiffres le résument en 2026 : une réduction égale à 50 % du prix de revient des logements, et jusqu'à 60 000 € de réduction par an. Il n'existe plus que dans les collectivités d'outre-mer, dont la Polynésie française. Cette page n'a de lien commercial avec aucun monteur.

Qu'est-ce que le Girardin logement social ?

Prévu par l'article 199 undecies C du code général des impôts, le dispositif fait financer par des particuliers la construction de logements sociaux là où les bailleurs manquent de fonds propres. Vous n'achetez pas un appartement. Vous entrez au capital d'une société de portage (SAS le plus souvent, SA au-delà d'un certain nombre d'investisseurs) qui acquiert les logements neufs.

Le montage suit toujours le même schéma :

1. La société de portage achète ou fait construire les logements, financés par votre apport et par un emprunt.
2. Elle les loue à un organisme de logement social (bailleur public, société d'économie mixte), qui les sous-loue à des ménages sous plafonds de ressources.
3. Au moins 70 % de l'avantage fiscal revient au bailleur, sous forme de loyers et de prix de cession réduits.
4. Après cinq ans de location, les logements sont cédés au bailleur social, la société est dissoute.

Vous ne touchez ni loyer ni plus-value. Le seul retour, c'est la réduction d'impôt, supérieure à la somme versée.

Les règles du Girardin logement social en 2026

Le projet de loi de finances pour 2026 visait l'investissement productif outre-mer avec un rabot d'environ 25 %. Le logement social n'était pas concerné, et la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a de toute façon abandonné la mesure. Les paramètres de l'année :

• Taux : 50 % du prix de revient des logements, hors taxes, subventions et commissions déduites.
• Logements éligibles : neufs, ou anciens de plus de 20 ans entièrement réhabilités.
• Plafond de prix : 3 295 € HT par mètre carré en 2026. Au-delà, la base est écrêtée.
• Location : dans les six mois de l'achèvement, pour cinq ans au moins, en résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources.
• Rétrocession : au moins 70 % de la réduction, au profit du bailleur social.
• Agrément : exigé pour les programmes de plus de 2 millions d'euros.
• Échéance : investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2029.

Le texte à jour est consultable sur Légifrance, et le champ d'application détaillé dans le BOFiP.

Un dispositif qui n'existe plus que dans les collectivités d'outre-mer

C'est ce qui explique qu'on en parle si peu. La loi de finances pour 2019 (article 30) a supprimé la réduction dans les cinq départements d'outre-mer pour les programmes lancés après le 24 septembre 2018, date de présentation du budget en Conseil des ministres. Les bailleurs sociaux de Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte passent désormais par un crédit d'impôt qu'ils touchent directement, sans investisseur privé.

Le Girardin social subsiste dans six collectivités : la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin et Saint-Barthélemy. Un contribuable qui souscrit aujourd'hui finance donc forcément des logements dans l'une d'elles. Le détail du statut de ces territoires est dans notre page Tahiti et la France.

Pourquoi la réduction peut atteindre 60 000 €

Les niches fiscales outre-mer ont leur propre plafond, 18 000 € par foyer et par an, qui englobe le plafond général de 10 000 €. Seule la part que l'investisseur conserve y compte. En logement social, il rétrocède 70 % : il ne garde que 30 %, et c'est ce qui entre dans le plafond.

C'est l'argument principal du dispositif : pour un foyer qui paie plus de 41 000 € d'impôt par an, c'est le seul moyen d'en effacer autant avec une seule niche. En dessous de ce niveau, l'industriel fait aussi bien avec une offre plus large.

Girardin logement social ou Girardin industriel ?

En résumé : le social pour les très gros impôts et ceux qui préfèrent un bailleur public à une PME comme locataire, l'industriel pour tout le reste. Les deux se combinent dans le même plafond de 18 000 €.

Simulateur Girardin logement social

Le simulateur s'ouvre sur le logement social. Indiquez l'impôt à effacer et vos autres niches : il calcule le versement, la réduction, le gain et ce qu'il reste de plafond. Un clic sur « Industriel » compare les deux volets.

Exemple chiffré

Si la réduction dépasse l'impôt de l'année, l'excédent se reporte sur les cinq années suivantes. On évite pourtant de surdimensionner : l'argent reste immobilisé sans rapporter plus.

Rendement réel et accès aux opérations

Les chiffres publiés varient beaucoup. Elvest (ex-Inter Invest), l'un des rares monteurs du secteur, annonce 10 à 14 % en 2026 via Fyn Patrimoine. Une fiche de Boursorama cite 25 % en début d'année et 20 % en fin d'année, avec un exemple de 15 000 € versés pour 18 000 € de réduction. Le rendement baisse au fil de l'année, comme en industriel, parce que les premiers souscripteurs avancent leur argent plus longtemps.

Le vrai frein est ailleurs. L'offre est rare : quelques programmes par an, avec des tickets d'entrée qui dépassent fréquemment 15 000 €. Il faut s'y prendre tôt, donc estimer son impôt avant de le connaître.

Les risques propres au logement social

Le locataire, un bailleur social, est plus solide qu'une PME. Mais le logement ajoute des risques que l'industriel n'a pas :

• Le chantier. Un retard de construction décale l'achèvement, donc la mise en location, et peut faire tomber la réduction si les délais légaux sont dépassés.
• La conformité locative. Location dans les six mois, résidence principale, loyers et ressources sous les plafonds : chaque écart est un motif de reprise.
• La durée. Cinq ans de location, puis la cession au bailleur. Aucune sortie anticipée n'est possible.
• Le monteur. Il suit le programme pendant toute la période. Vérifiez son inscription au registre des intermédiaires en défiscalisation outre-mer et demandez une garantie de bonne fin fiscale, en lisant son plafond.

Le Girardin logement social en Polynésie française

La Polynésie fait partie des six territoires où le dispositif reste ouvert. Les programmes éligibles sont des logements neufs confiés à un bailleur social local, le plus connu étant l'Office polynésien de l'habitat (OPH). Le marché immobilier du fenua, ses prix et sa tension locative sont détaillés dans notre page immobilier en Polynésie et dans le guide pour louer un logement à Tahiti.

Ce dispositif s'adresse aux contribuables de métropole. Si vous vous installez en Polynésie, vous devenez en principe résident fiscal polynésien et ne payez plus l'impôt sur le revenu français sur vos revenus locaux : il n'y a plus rien à réduire. Le point de bascule est expliqué dans notre page résidence fiscale en Polynésie, et ce qui change ensuite dans pas d'impôt sur le revenu en Polynésie. Le panorama complet est dans le guide de la fiscalité polynésienne.

Girardin logement social : questions fréquentes

Mis à jour le 21 septembre 2026.