Acheter une maison ou un terrain à Tahiti

Acheter une maison ou un terrain à Tahiti est parfaitement possible depuis la métropole, et aucune règle de nationalité ne vous en empêche. Le vrai obstacle est ailleurs : près de six parcelles sur dix appartiennent à des familles entières plutôt qu'à une personne, et un titre mal purgé peut bloquer une vente pendant des années. Voici comment lire un dossier foncier polynésien, ce que l'achat coûte réellement, et comment le financer.

En avez-vous le droit ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas. La Polynésie française est une collectivité d'outre-mer et l'achat immobilier y reste ouvert : un résident de métropole achète comme un résident local, sans autorisation préalable ni condition de durée de séjour. Un acquéreur étranger n'est pas davantage bloqué, contrairement à une idée répandue. Les nuances existent, mais elles sont étroites : l'acquisition par une société étrangère peut relever d'un régime d'autorisation, et la fiscalité des plus-values à la revente diffère selon que vous êtes résident polynésien ou non.

La bonne question porte donc sur le bien lui-même : cette parcelle précise est-elle en état d'être vendue ? Presque tous les projets qui échouent butent là.

Le vrai piège : l'indivision et les titres de propriété

Environ 56 % des terres de Polynésie française sont en indivision. Le bien n'appartient pas à une personne mais à un groupe d'héritiers, parfois des dizaines, parfois répartis entre Tahiti, la métropole et l'étranger. Tant que le partage n'a pas eu lieu, aucun d'eux ne peut vendre seul la parcelle.

Cette situation n'a rien d'accidentel. Les titres de propriété polynésiens remontent aux années 1850, et un décret de 1923 avait fait de la vente aux enchères la règle en cas de partage, au détriment du partage en nature. Beaucoup de familles ont alors préféré ne jamais liquider les successions plutôt que de risquer de voir la terre familiale vendue. Trois ou quatre générations plus tard, les terres familiales sont restées indivises, et l'identification des ayants droit demande un vrai travail généalogique.

Le tribunal foncier de Tahiti a été créé pour désengorger ces dossiers, et une procédure de partage par souche permet de trancher quand les indivisaires sont trop nombreux. Depuis une réforme des règles successorales, les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent provoquer le partage d'une succession ouverte depuis plus de dix ans, et saisir le tribunal si quelqu'un s'y oppose. Les délais restent longs : plusieurs centaines de dossiers attendent leur tour.

Pour vous, acheteur, la conséquence est concrète. Un bien annoncé au bon prix peut être invendable en l'état, ou vendable seulement après une procédure de plusieurs années. Un compromis signé sur un terrain non purgé se solde au mieux par une attente indéfinie, au pire par un litige avec des héritiers qui n'avaient jamais donné leur accord.

Ce que l'achat coûte vraiment

Le prix affiché n'est jamais le budget final. À Tahiti, deux postes s'ajoutent : les droits d'enregistrement versés au Pays, et les émoluments et débours du notaire. Le barème polynésien a beaucoup bougé ces dernières années, et une bonne partie de ce qui circule en ligne est périmée. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, le taux de droit commun est de 7 %, contre 9 à 11 % auparavant.

Le levier principal reste le taux réduit de 1 %, réservé à l'achat d'une résidence principale et plafonné : environ 40 millions XPF pour un bien bâti, 25 millions pour un terrain nu, avec l'engagement d'occuper le logement cinq ans. Revendre ou louer avant terme déclenche un rappel au taux plein, majoré de pénalités. Réglez le curseur pour voir ce que votre situation change :

Les démarches et le rôle du notaire

Le parcours ressemble à celui de la métropole : recherche, offre, compromis, puis acte authentique. La différence tient au poids du notaire. Ici, il est votre principale protection, bien au-delà de la formalité de signature : c'est lui qui remonte la chaîne des titres, identifie les indivisaires et détecte une revendication pendante.

Deux réflexes changent tout. D'abord, saisissez le notaire avant de signer quoi que ce soit, pas après le compromis. Ensuite, prévoyez des délais plus longs qu'en métropole : la recherche généalogique et l'obtention des pièces cadastrales prennent des semaines, et davantage si le bien se trouve dans une île éloignée. Faites inscrire dans le compromis une condition suspensive portant explicitement sur la purge du foncier, en plus de celle du prêt.

Une part notable du marché se traite hors annonces, par le réseau local. Passer par une agence immobilière polynésienne ne dispense d'aucune vérification, mais fait gagner du temps sur des biens déjà dégrossis juridiquement.

Financer son achat depuis la métropole

Le prêt immobilier se contracte auprès des banques polynésiennes : Banque Socredo, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie. Une banque métropolitaine finance rarement un bien situé en Polynésie, notamment parce que la prise de garantie et le suivi hypothécaire relèvent du droit local. Prévoyez un apport et comparez les taux, qui varient sensiblement d'un établissement à l'autre.

Ouvrir un compte local en amont facilite nettement le dossier, surtout si vous avez déjà des revenus domiciliés sur place. Le sujet est détaillé dans notre page banque et prêt en Polynésie. Gardez aussi en tête que le franc pacifique est adossé à l'euro à parité fixe, ce qui vous épargne tout risque de change sur la durée du crédit.

Si le dossier n'est pas mûr, la location longue durée reste la meilleure première étape : elle vous laisse le temps de connaître les communes et de repérer un bien au foncier sain, ce qui vaut mieux qu'un achat précipité.

Où acheter : Tahiti, Moorea et la presqu'île

Sur Tahiti, le littoral ouest concentre la demande : Punaauia en tête, puis Paea, pour le lagon, les couchers de soleil et la proximité des écoles. C'est aussi le secteur le plus cher de l'île, détaillé dans notre guide acheter une maison à Punaauia. Papeete se paie pour la proximité du travail, avec surtout des appartements.

Vers l'est (Arue, Mahina) et sur la presqu'île de Taiarapu, les prix se détendent, en échange de trajets plus longs vers Papeete. La presqu'île attire ceux qui cherchent du terrain et acceptent l'éloignement.

Moorea est un cas à part : à trente minutes de ferry de Papeete, l'île séduit les actifs qui font la navette et les acheteurs en quête de calme. Le foncier y est encore plus contraint qu'à Tahiti, avec une part importante de terres indivises et peu de parcelles constructibles disponibles. Sur les autres archipels, le marché devient confidentiel et l'indivision quasi systématique. Pour le cadre général des prix et du marché, voyez le pilier immobilier en Polynésie.

Une fois propriétaire : ce que vous payez chaque année

La Polynésie française ne prélève pas d'impôt sur le revenu, ce qui explique une partie de son attractivité (le sujet est traité dans notre page pas d'impôt sur le revenu). Cela ne veut pas dire qu'un propriétaire ne paie rien.

L'impôt foncier sur les propriétés bâties est dû chaque année, d'après la situation au 1er janvier. Il se calcule sur la valeur locative du bien, au taux de 10 % après un abattement de 25 % pour frais, auquel s'ajoutent les centimes additionnels votés par la commune. Bonne nouvelle si vous construisez : les constructions nouvelles sont exonérées cinq ans, puis bénéficient de trois ans d'abattement de moitié, et les logements individuels dont le permis a été délivré après 2016 profitent de dix ans d'exonération totale.

Si votre projet d'achat s'inscrit dans une installation définitive, la fiscalité de vos revenus métropolitains mérite un examen à part : c'est notamment le cas des pensions, détaillées dans notre guide prendre sa retraite à Tahiti.

Acheter à Tahiti : questions fréquentes